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掛牌量近10萬套網簽量降1/4 北京二手房議價空間加大

2019-09-29 來源:中新經緯
 
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  樓市 中新經緯 薛宇飛 攝

  北京房地產市場的調整仍在繼續,“金九”落空已成事實。中新經緯客戶端近日走訪北京二手房市場發現,部分購房者觀望情緒加重,推遲買房或換房時間的意愿濃厚,二手房市場的議價空間正在加大。一位房產經紀人說:“掛牌價是掛牌價,實際成交價都可以談,一套房子談下來二三十萬都很正常。”

  貝殼找房的數據顯示,北京掛牌在售二手房房源數量明顯增加,達到了9.7萬套,但交易上卻是量價齊跌,9月份二手房的網簽量同比下降近1/4,市場處于低溫狀態。專家認為,樓市“銀十”很難再現,市場的低溫態勢可能持續到春節前。

  買方市場

  為了吸引購房者看房,一些大型房產交易平臺上,打著“急售”“業主誠心出售”“雙節特惠特價房源”“低于市場價30萬”等標簽的二手房房源并不少見。業主降價的同時,房產經紀公司也著急,某房產交易平臺則推出“全民挑房節”,部分房源的中介費還有一定力度的優惠。

  某平臺上,朝陽區北三環以里某小區一套三居室的掛牌價降至了約6.4萬元/平方米,明顯低于該小區約7.5萬元/平方米的均價。負責該房源的經紀人郭棟(化名)告訴中新經緯客戶端,該房源位于頂樓,且距離上次交易不足兩年,稅費較高,加上業主希望早點賣出去,報價就低了一些。

  而在臨近小區的一個70平方米的三居室,掛牌價達到了8.1萬元/平方米。但郭棟稱,這個業主也著急出售,價格可以再談,“這個小區前不久成交了一套兩居室,掛牌價為460萬元,后來客戶與業主多次協商,最終以420余萬元成交。如果確定想要的話,我們都可以幫客戶和業主談,一套房子談下來二三十萬都很正常。”

  即便是主動降價,購房者的置業熱情也不高。郭棟稱,現在看房的客戶都不太著急,會看很多套房子,慢慢對比,都期望價格能夠再降一些。貝殼研究院27日提供的數據顯示,9月北京鏈家客戶成交周期環比延長5天至89天,為2017年以來的最高值;房源成交周期保持在100天的高位,業主繼續選擇降價促成交,調價中降價比例增至90.5%。

  貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出,市場持續低迷后,買賣雙方的預期均有下降,新入市的業主和客戶開始減少。9月,北京鏈家二手房新增房源量及客源量分別環比下降3.4%和6.3%,帶看量環比下降2.2%。

  量價齊跌

  對于周邊二手房市場的表現,郭棟并不愿意用“低迷”等字眼來形容。“從這一年多來看,市場整體還是比較平穩,沒有出現大起大落。”但郭棟也坦言,當前周邊二手房的房價已經比高位有了1萬元/平方米左右的回調。

  成交量與價格出現下調,已經是不爭的事實。貝殼研究院稱,9月北京二手房網簽約1.14萬套,環比下降5.6%,同比下降25.6%,北京鏈家二手房實時成交環比下降6.9%。在換房需求釋放難、剛需占比提升(400萬以下物業成交占比環比增加3.1個百分點)的情況下,均價下跌幅度加大,9月成交均價為59686元/平,環比下跌2.5%,同比下跌3.5%,近四個月以來跌幅持續擴大,市場處于低溫狀態。

  而據我愛我家研究院統計,截至23日,北京9月份二手住宅的網簽量為8275套,環比下降7.01%,同比下降33.14%。同時,我愛我家自身的實時交易量環比下降2.90%,同比下降23.53%,成交均價為55890元/㎡,環比下跌1.17%。與8月相比,北京9月份二手房市場的量價仍在小幅下行。

  中原地產首席分析師張大偉對中新經緯客戶端表示,北京房地產市場有個月網簽1.2萬套的基本線,月網簽低于1.2萬套,市場肯定是低迷的,而如果不足1萬套,價格更是會下調。

  除了嚴厲的調控致使市場降溫外,房源供應量的井噴也加重了購房者觀望情緒。近日,“北京二手房庫存兩年暴漲246%”的說法引發關注。據媒體報道,2019年9月北京二手房掛牌總量為91076套,而2018年9月二手房掛牌49296套,2017年11月掛牌25941套。

  對于在售房源大幅增加,張大偉分析稱,主要是因為之前不允許掛出的房源再次掛牌出售,包括高單價房源、商住類房源;同時,二手房交易周期的拉長,也讓掛牌的房源數量增多。

  另一方面,新房市場特別是限競房供應量的持續增加,也對二手房的交易產生影響。張大偉說:“北京新建住宅市場庫存比2018年同期的5萬套,增加了1.7萬套,加上現在限競房與二手房的總價款比較接近,二手房不降價就很難賣出。”

  專家:樓市難再沖新高

  在即將過去的9月,北京新房市場的表現較為一般。我愛我家研究院數據顯示,截至23日,9月北京新建商品住宅(不含保障房、商住房、共有產權房)成交2382套,環比8月同期下降0.92%,比去年同期下降2.02%,市場同環比基本持平。共有產權房則成交861套,環比增長168.22%,同比下降31.61%。

  事實上,我愛我家研究院認為,從2016~2019年北京新房、二手房下半年的月度網簽數據來看,能稱得上“金九”的也只有2016年。2016年9月,北京二手住宅網簽30516套,新建商品住宅(不含保障房、商住房、共有產權房)網簽5364套,明顯高于其它月份;2017年、2018年,無論新房還是二手房,交易量都沒有比當年的7、8月或11、12月多出多少;至于2019年,截至23日,9月的新房、二手房交易量都低于8月同期,“金九”無從談起。

  張大偉稱,自2009年以來,樓市的表現很大程度上要受到調控政策的擾動,“金九銀十”特征已經不明顯,同時,今年熱點城市的房地產市場開始逐漸下行,購買力很難再支撐樓市繼續沖高。

  許小樂對中新經緯客戶端表示,根據往年成交數據來看,國慶期間二手房成交并不高,因此,10月份北京二手房市場成交量大概率將保持在1~1.1萬套,價格持平或小幅下跌。樓市“銀十”很難出現,市場的低迷態勢可能持續到春節前。



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